Pour que vos droits soient respectés en matière d'usage des différentes parties de votre copropriété, il est important de faire la distinction entre parties privatives et parties communes.
La loi du 10 juillet 1965 fixe une présomption de communauté de divers éléments: gros œuvre, équipements communs, voies d'accès, jardins…
Cette énumération ne vaut qu'en cas d'absence ou de contradiction des titres (règlement de copropriété ne se prononçant pas sur la distinction entre les parties privatives et les parties communes par exemple).
Par ailleurs, il est tout à fait possible qu'un règlement de copropriété classe comme partie privative un élément considéré par la loi comme partie commune, et inversement.
Cette distinction une fois établie, il n'est plus possible de revenir dessus, sauf par un vote en assemblée générale à l'unanimité des copropriétaires formant le syndicat.
Il existe deux types de parties communes:
- les parties générales,
- les parties spéciales.
Cette distinction relève de l'article 4 de la loi de 1965 selon lequel les parties communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des copropriétaires ou certains d'entre eux seulement.
Ainsi, dans une copropriété comportant plusieurs bâtiments, il pourra y avoir des parties communes spécifiques à ce seul bâtiment (local à vélos…).
La principale conséquence d'une telle distinction est la création de tantièmes généraux et de tantièmes spéciaux pour les copropriétaires qui bénéficient de ces parties spéciales.
La loi de 1965 a également donné une définition de la partie privative : Il s'agit des parties des bâtiments et des terrains réservés à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. On peut déterminer l'ensemble des parties privatives en effectuant une comparaison avec les parties communes. Ainsi, tout ce qui n’est pas considéré comme partie commune est une partie privative.
Les parties communes
L’article 3 de la loi de 1965 fait une énumération des parties réputées communes.
On pourra retenir notamment les suivantes :
- le sol,
- les parcs, jardins et voies d'accès,
- le gros œuvre,
- les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs.
Comme il l'a été dit, le règlement de copropriété peut tout à fait déclarer certains de ces éléments comme étant privatifs.
Toutefois, on peut se demander si déclarer, par exemple, privative une partie du gros œuvre présente un quelconque intérêt.
En effet, les copropriétaires concernés ne pourront aucunement les abattre ou en disposer comme ils l’entendent puisque, s’ils peuvent user librement de leurs parties privatives, cette jouissance ne peut porter atteinte aux autres copropriétaires.
Or, en abattant un mur faisant partie du gros œuvre et considéré comme privatif, le copropriétaire porte atteinte à la solidité de l’immeuble et cause, de ce fait, un préjudice à l’ensemble du syndicat.
Les parties privatives
Les parties privatives sont celles qui sont réservées à l'usage exclusif des copropriétaires.
Alors que la loi énumère les parties communes, elle n'en fait rien pour les parties privatives.
Il en ressort que leur détermination se fera, soit dans le règlement de copropriété, soit par comparaison avec les éléments communs (une même partie ne pouvant être à la fois privative et commune).
Ainsi, sont généralement reconnues comme parties privatives :
- l'intérieur des appartements, y compris la porte palière, les fenêtres, les volets, les persiennes, les stores, les balustrades et appuis de balcons ;
- les cloisons intérieures qui ne font pas parties du gros œuvre, les portes de communication entre les pièces, les menuiseries intérieures ;
- les parquets et carrelages et, d'une manière générale, les revêtements de sol, à l'exception du gros œuvre ;
- les équipements intérieurs de chaque appartement (baignoire, lavabo…) ;
- les enduits des murs intérieurs et des plafonds (peinture, papier peint…) ;
- les caves, greniers et emplacements de garage ;
- les boîtes aux lettres (même si elles sont placées dans des parties communes).
Là encore, le règlement de copropriété peut très bien modifier cette liste.
Source : CLCV
